敷金の定義と未払賃料の充当

港区麻布十番の鈴木基宏法律事務所、弁護士の鈴木です。

「敷金」は、賃貸マンションやアパートの所有者であればもちろんのこと、借家に住んだことのある方であれば一度は必ず聞いたことのあるワードだと思います。

この「敷金」については、長年、法令上明確な定義がなかったのですが、２０２０年４月１日施行の改正民法でようやく定義されました。

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」（民法第622条の2 第1項）

「賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的」、つまり賃料不払いなど賃借人が債務を履行しなかった場合に備えて、賃貸人が賃借人から担保として預かっておくお金が「敷金」です。

賃料不払いなどの賃借人の債務の不履行があったときに賃貸人は敷金から不払い分を差し引くことができ、賃貸借契約終了時に残額を賃借人に返還します。

なお、賃借人の方から賃貸人に対して「今月の賃料払えないから敷金から差し引いといて」という請求をすることはできません（民法第622条の2 第2項）。

ですから、「コロナ禍で賃料を支払いえない！」

「賃貸借契約時に預けていた敷金から充当せよ」、

と賃貸人に請求することはできません。

賃貸人との間で敷金充当の合意が成立して初めて、敷金を未払賃料に充当することができるのです。

なお、いったん敷金充当の合意が成立し、その通り充当したとしても、後日に充当金額分又はそれ以上の金額を改めて敷金として差し入れる合意をしておくのが一般的です。