土地賃貸借の存続期間
港区麻布十番所在の鈴木基宏法律事務所、弁護士の鈴木です。
土地賃貸借の存続期間、と聞くと、通常は借地借家法の借地権存続期間をイメージしますが、借地借家法は、建物所有目的の土地の賃貸借を規律していますので、建物所有目的でない土地の賃貸借には借地借家法は適用がありません。
例えば、ゴルフ場の敷地や太陽光パネルの設置のための敷地の賃貸借は、建物所有を目的とした賃貸借ではなく借地借家法の適用はありませんので、民法の定めによります。
民法には以下の規定があります。
『（賃貸借の存続期間）
第６０４条 賃貸借の存続期間は、５０年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、５０年とする。
２ 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五十年を超えることができない。』
２０２０年４月１日に施行された改正民法の施行前は、この賃貸借の存続期間は最長２０年とされていましたが、上記のとおり、賃貸借期間は最長５０年と設定できるようになりました。
ゴルフ場用地では、ゴルフ場のフェアウェーの一部が借地であったりすると、借地の権利関係の変動がある場合、場合によってはコース設計を変えたりせねばならず、ゴルフ場運営を不安定にする要因となります。
上記のとおり借地契約期間が長く設定できるようになると、最長２０年ごとの契約更新期間が最長５０年に延びることになりますので、その分借主の地位が不安定になるリスクが減るといえると思います。２０年経過後に借地契約が終了するより、５０年経過後の方が３０年も長く借りることができますので。
ただし、５０年経ったら借りている土地の相続の問題が生じる可能性が高いので、相続人が誰だか分からないという、違った不安定要因が出てきますが・・・
借地契約期間は想定している事業運営の期間に合わせるか、事業運営上特に重要な場所は借地にしないのが、後日の憂いを取り除くことができると思います。